購入・売却の注意点

不動産購入時・売却時における注意点 購入・売却の諸費用

不動産購入時・売却時における注意点 購入・売却の諸費用

洋服やスーパーでの買い物は諸費用なんて気にする必要はありませんが、車や不動産はそうはいきません。
物件価格の他にかかる費用。それが諸費用です。

車が分かりやすいですかね。
本体以外にかかる諸費用を入れ込んで乗り出し価格といったりしますよね。

不動産も一緒です。
ではどんな費用があるか?です。

まずは住宅ローンから。
●住宅ローン
良くある質問ですが、変動金利か固定金利かで迷われる方も多いです。
変動は、金利は低いが、景気や物価の上昇で支払いが変わるリスクがあります。上昇が続き現在の固定金利より高くなれば「失敗」となります。
固定は、金利は高いが、景気や物価の上昇で支払いが変わらない安心があります。金利の上昇が無いか、あっても小さいまま現在の変動金利より高くならなければ「失敗」となります。

固定金利は当初の期間固定金利が終了すると、とくに手続きをとらなければ自動的に変動金利に移行します。一般的に変動金利は期間固定金利より利率が低いので、同じ時に同じ額を借り、同じ期間で払い終わり、その間、金利が変わらなければ、最終的な支払い総額は変動の方が少なくなります。しかし、現在より低金利は考えにくく、長期的には金利は上昇すると考えるべきです。どれくらいの金利までなら払えるのか。実は銀行の融資額の判断は、金利3~4%や10年固定の金利での支払い能力を見ています。期間固定金利が4%を超えるようなら、変動を続けるか要検討時期と考えていいでしょう。

最終的なおすすめは、将来的な資金計画もあって初めてアドバイスできるものですので、ここで「どっちが良い!」と決めることはできませんし、相談があるわけでもないのにどっちが良い!とお勧めする人も信用してはいけません。

積極的な繰り上げ返済を考える方なら変動が良いかもしれませんが、購入する物件が高ければ困難かもしれませんし、長期でリスク回避するなら、も少し家にお金かけたほうが税金が多く戻ってくる…なんて方もいます(ローン控除は後述)。

不動産業者の中でも、ローンとそれにまつわる資金は数百万円から数千万円の差(損失)を生み出してしまうのですが、トラブルに合い弊社に駆け込まれるお客様も多いです。
例えば、ローンが通ると言われ契約したのに、ローンが通らなかったにも関わらず、手付金が返らないと脅されたと相談にいらっしゃいました。無事、他の物件で公務員並みの優遇金利でお引き渡しとなりました。勿論、手付金も返るように最適なアドバイスも無料にて対応できました。

●諸費用
不動産の物件価格以外にかかるお金、それが諸費用です。
一般に物件価格の5~10%程度必要と言われておりますが、3000万円なら150~300万円かかる計算に!!
なんとか少なくしたいというのが人情ですよね。それでは、実際にかかる名目と抑えるコツをみていきましょう。
例)物件価格3,000万円 借入金額3,000万円 新築戸建の場合

1・ローン事務手数料
銀行やフラット35でお金をかりる際に金融機関に払うお金です。銀行なら32,400円。
フラット35だと5~65万円と開きがあります。フラット35の場合は金利が低い商品は諸費用が高いとお考え下さい。後述する銀行の保証料と似た意味合いです。

2・保証料
銀行でお金を借りる際に保証人を立てろと言われても事実上困難です。そこで銀行は「保証会社」にお金を払って保証してもらうというシステムを持っています。この保証料が3,000万円の借り入れで、およそ65万円程かかります。借入金額・期間によりますし、金融機関によって差異があります。頭金があまり無いという方、ご安心ください。金利にこれを組み込む「内枠方式」という方法があります。金利0.2%~0.3%のせる代わりにこの保証料を無くすという物です。ただし、総返済額は保証料を払った方が少なく済むので自己資金と併せてご検討ください。

3・印紙代
上記の例だと売買契約書とお金を借りる際の契約書(金銭消費貸借契約)に貼付する印紙代は、10,000円と20,200円。これは残念ながらまかりません。が、軽減措置がある金額です。

4・団体信用生命保険料
銀行の場合は不要。フラット35の場合、初回15万円程見ておいてください。借入残高に応じて年々減少します。

5・登記費用
建物と土地を自己名義にするための費用です。土地家屋調査士や司法書士への報酬と登録免許税を併せて35~50万円程かかります。この開きは土地・建物の価格に左右されるため開きがあります(おもに土地)。

6・火災保険料
この金額が特に相談もなく高い金額を提示する不動産業者は避けた方が良いでしょう。また、安易に削ることを進める営業マンも多いですが、「何かあった時の保険」です。商品特性をキチンと理解したうえで無駄を上手に省くのがコツです。こちらも弊社では、損害保険募集人資格者が不動産の調査と併せて対応しております。新築戸建だと本体・家財10年、地震5年で30~50万円が目安です。

7・仲介手数料等
3,000万円の戸建てだとおよそ100万円必要です。ただし、当社ですと無料の物件をお選びいただければ0円(新築戸建ては90%以上手数料無料対応)です。自己資金を抑えたい方は是非ご相談ください。後は、不動産業者がローンの事務を取り扱った際の取扱手数料があります。業者により異なりますが3~10万円、当社だと税抜5万円です。現金購入の方は不要です。

●売却の諸費用
売却の場合は買う時と異なり。大きなお金が出にくいです。
住宅ローンの返済費用、抵当権の抹消費用、マンションの場合の管理費などの清算金が主です。
目安は10万円程度です。

●住宅ローン控除、すまい給付金
出ていくお金のことばかりだけではありません。国策として景気刺激の一環で、住宅ローン控除やすまい給付金があります。
こちらは以下のリンクよりマンガで見ていただくのがわかりやすいと思います。
http://sumai-kyufu.jp/manga/manga01_1310.pdf
http://sumai-kyufu.jp/manga/manga02_1310.pdf
http://sumai-kyufu.jp/manga/manga03_1310.pdf

すまい給付金は、簡単に言うと、収入の多寡により不公平感が無いよう、できるだけ平等に住宅ローン控除と併せて消費税や、所得税などを還元しようという制度です。収入が高い方はローン控除で低い方に比べ恩恵を受けるので、すまい給付金が受けられないわけです。

自分はもらえるか不安という方は、こちらからシミュレーションできます。
物件にも適用要件がありますのでご注意ください。
http://sumai-kyufu.jp/simulation/kantan/index.html

今回のご案内は一般的な例で目立つ事柄のみをピックアップしましたが、ほかにも注意点はたくさんありますが、とてもすべては話し切れません。
出ていくお金と、入ってくるお金。そのバランスを持ったうえで、希望の条件を満たした物件を選択することが必要です。
一般の方は「まず物件ありき」で考える方がいますが、上記をすべて理解しないと、大きな損失を被ることもあります。
ホームデザイナーズは不動産業者ではなく、

~お客様のマイホームの夢や願いを、ともにデザインする~

をコンセプトに、コンサルタントとして、国家資格保持者の育成や、各種セミナー研修の開催 参加とお客様に安心して高額な不動産をご購入いただけるよう尽力しております。

チバスモホームページ
http://www.homedesigners.jp/

TLコンサルティング ホームページ
http://www.tlconsulting.jp/

うるるん ホームページ
http://www.ururun-kaitori.jp/

マンションライブラリー
http://mansion.homedesigners.jp/

髙戸義和(不動産購入・売却、投資まで頼れるコンサルタント)

ホームデザイナーズ有限会社

  • 電話:050-3786-0332 (お電話の際、「マイベストプロを見た」とお伝えください!)
  • 営業時間:10:00~18:00
  • 定休日:水曜日

このプロに問い合わせたい

最近投稿されたコラムを読む
購入・売却の注意点

不動産購入時・売却時における注意点 購入・売却の諸費用洋服やスーパーでの買い物は諸費用なんて気にする必要はありませんが、車や不動産はそうはいきません。...

プロへのみんなの声

全ての評価・評判を見る>>

 
このプロの紹介記事
不動産コンサルタント 髙戸義和さん

多彩な資格、人情味あふれるサービス…お客様の満足を追求! 千葉広域の売買物件ならおまかせください(1/3)

 千葉県内広域の売買物件を扱うホームデザイナーズ有限会社が30周年を迎えました。代表は不動産業界歴15年の髙戸義和さん。  「私たちはお医者さんと同じ志を持つべきだと考えています。お医者さんは困っている患者さんに、薬を切らしているから…今...

髙戸義和プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

多彩な資格に裏打ちされた知識とキャリア、そして人間性が魅力!

会社名 : ホームデザイナーズ有限会社
住所 : 千葉県千葉市美浜区中瀬1-3 幕張テクノガーデンCB棟3階 MBP [地図]
(要予約)
TEL : 050-3786-0332

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

050-3786-0332

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

髙戸義和(たかどよしかず)

ホームデザイナーズ有限会社

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
このプロへのみんなの声

中央区 マンション購入

この度、ホームデザイナーズの力を借りて、中古マンションを...

M様ご一家
  • 男性 
  • 参考になった数(4

このプロへの声をもっと見る

プロのおすすめコラム
【うわっ、、、私の会社の値段、安すぎ、、、。】御社は今いくらで売れるのか?

【うわっ、、、私の会社の値段、安すぎ、、、。】御社は今いくらで売れるのか?久方ぶりのコラムです。明日...

[ 経営 ]

申込のタイミング

申込のタイミング欲しい物件が決まった。そこで考え無いといけないのがお申込み。業界では「買付」とい...

[ 購入 ]

不動産鑑定士受験日記 来年の受験は…

不動産鑑定士受験日記 来年の受験は…はい。時間なくて更新がされず生死を疑って方もいるかもしれませんが生き...

[ 受験日記 ]

独断と偏見で選ぶ!マイベストプロが選ぶ千葉で住みやすい街!第2位

独断と偏見で選ぶ!マイベストプロが選ぶ千葉で住みやすい街!第2位堂々の第二位は「稲毛エリア」です。総武...

[ 地域 ]

不動産鑑定士受験日記 来年の合格に向けてと近況

不動産鑑定士受験日記 来年の合格に向けてと近況願書をちゃんと出していれば試験だった5/15が近づいてまいり...

[ 受験日記 ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ