購入・売却の注意点

不動産購入時・売却時における注意点 売却の契約態様

「不動産購入時・売却時における注意点 売却の契約態様」

お持ちの不動産を売却する際に、不動産業者へ売却を依頼しますが、その契約を「媒介契約」と言います。
「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」と3つあるのは、売却を考えた際に皆様調べるのでご存知だと思いますが、実際のメリット・デメリットは?一番良い契約は?というお話をします。

まずそれぞれの特徴をレクチャーしますと、
「一般媒介契約(一般)」複数の業者さんに売却を依頼できる契約です。
メリット 複数の窓口ができるので広く告知できる…?と皆様が考えそうですが答えは×です。一般のメリットって実はそんなにないんですよね。自己発見取引といって、例えば身内の方や、お友達で買いそうな人がいるときには直接契約できるんですが、その場合でも重要事項説明書や売買契約書を素人同士で作るのはナンセンスです。トラブルの元です。なので、結局、依頼している業者さんに頼むことになりそうです。ただ、専任媒介契約でも、この自己発見取引はできるので、一般じゃなくても良いことになります。
「契約件数NO1」とか告知したい業者さんは一般でも良いから預けてほしいという願望があります。
その会社で取引の契約ができなくても「媒介契約」を結んだ事実はカウントされますので。邪でもなく真っ当な方法だとは思いますが、データベース(REINS)が見づらくなるのがちょっとイヤというのが他の業者さんの本音です。

デメリット 複数の業者さんに任せるので、どこの業者さんで取引の成約があるか分からないので、積極的な広告活動がしづらいです。不動産業者の三大経費は「人件費」「テナント代」「広告費」ですが、この「広告費」が思いの他かかります。具体例だと、ポータルサイトへ(SUUMOやホームズ、アットホーム等の物件検索サイト)の掲載、チラシ配布が主ですが、物件によっては毎月5~10万円ほど飛んでいきます。
お金をかけても他の会社でお取り引きの成約があったらマイナスしか残りませんので、積極的な活動がしたくてもできないという事になり、逆に成約が鈍化することすらあります。
そもそも広く告知といっても、他に効率的な回避の仕方があります。これは以下で説明します。
次に居住中で一般をお考えの方は要注意です。突然、玄関のチャイムを業者さんが鳴らすこともあります。
「お宅を検討している方がいるので、ウチにも物件を預けてください」とか言ってきます。
本当かウソかは置いといて、褒められた方法ではありませんが、本当に検討者のお客さんをもっていたらまたとないチャンスです。ただ、煩わしく感じられるとは思います。専任などならこの手の事案は避けやすいです。


「専任媒介契約(専任)」オーソドック、かつお勧めです。契約を結んだ1社だけにお願いする契約です。
メリット 物件を預かった業者さんは他での成約はこの場合、ほぼありませんので広告費をかけて成約に努力できます。REINSというデータベースにも登録され、今は預けた方も状況を確認できます。
少し前は「囲い込み」と言って、預けた業者さんがその物件を他社からの紹介を受け付けないという行為が横行していました。なぜそんなことをしていたかというと、売主と買主、両方から仲介手数料が欲しいからという、会社の信用を失墜させるような事情です。横行していたわけで、業界の腐敗の象徴です。厳しい言い方ですが腐敗が蔓延していたわけですね。これではマズイと最近、正常化に向け業界が少しづつ健全化してきているという事です。が、まだまだ怪しい雰囲気です。ちなみに、通常、媒介契約書には業者に誠実に成約に向けて努力させる文言が入っているのが通常なので、囲い込みはこれに違反しているので、損害賠償請求権が発生します。債務不履行ですね。まだ古い慣行でお仕事されている業者さんは気を付けましょう。今のご時世、リスクが大きすぎます。
定期的に売却活動の報告も受けられます。
一般でふれたように自己発見取引もできます。

デメリット 一般より広く告知できない  と思われそうですが、そんなことはありません。一言、「他社さんからの広告掲載はOKにしてください」と言えば済みます。念のために媒介契約書に文言を入れてもらい、預けて2週間くらいしてからポータルサイトを回れば確認できます。囲い込んだり、邪な気持ちがない業者なら何の問題もありません。弊社の場合も、基本的に社有物件も媒介物件も掲載可です。ただし、ポータルによっては物件が重複して載るサイトもあり、沢山の業者が掲載することで、売れ残りが沢山あるように見えてしまうこともあるので、あのポータルはA社、このポータルはC社、自社のホームページはどこでもOKという感じで許可を出すことが多いです。こうすれば、一般と同等の広告効果が出せます。
次に、選んだ業者さんが力量不足だと、売却に時間がかかることもありますが、情報化社会の昨今では、このような事は少ないと思います。REINSに載るので、他の業者さんもお客さんがいれば紹介してくれるでしょう。避けたほうが良いのはこんな業者さんたちです。
①パソコンに弱そうな会社 → REINSやポータルサイトへの掲載等、IT技術は不可欠です。お年を召した方々しかいない会社は少し不安です、
②高圧的な会社 → 私も問い合わせしたときに横柄な担当者にあたると「この人とは取引したくないなぁ」と思います。私がそう感じるという事は同じ思いの人が多数いるわけです。敵を作っても売り主様のためには1ミリの役にも立ちません。
③コンプライアンス概念の薄い会社 → 囲い込みもそうですが、違法行為や不法行為を当たり前に行う会社に預ける方が問題です。預ける際に「囲い込み ●●(預ける業者名)」で検索されたらいかがでしょうか?

「専属専任媒介契約(専属)」一社のみ、かつ自己発見取引もできません。貴方に全てお任せします。そんな契約です。

メリット 実務上、専任と大きな差はありません。REINSへの掲載と、報告の頻度が高くなります。

デメリット 自己発見取引ができませんが、上述の通りです。


三つの中からお好みのものを選択して売却するわけですが、契約態様も大事ですが価格や時期も大事です。
最近でも、相場より安い物件があるなと思い、問い合わせをしたら「なんで売れないのか分からないのですよ…」と悲痛な担当者さんもいました。
私の担当した物件でも、適正価格で自信があったのですが、3か月売れず、他者さんに預けられもう3か月売れず、私のところに戻っていただきやっと売れた。なんてケースもありますし、問い合わせは多いのに1年近く売れず買取保証で買い取った物件もあります。
購入した価格より高いのに1か月もかからず売れた物件もあります。
不動産は「縁」のものだとしみじみ思います。

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