購入・売却の注意点

不動産購入時・売却時における注意点 登記って何でしょう?

不動産購入時における注意点 登記って何でしょう?

本日は全国宅地建物取引業協会連合会の広報部の方からのインタビューを受けてきました。
4月のリアルパートナーに掲載されるそうなので、ご興味がある方はご覧ください。追ってコラムやブログにも掲載します。
いやー、爽やかなお二人でしたが、脇道にそれた話を根気よく聞いてくださってありがたい限りです。

その話の中でも出ましたが「登記」。
初めて不動産購入される方には馴染みがない言葉ですね。

これも噛み砕いてしまえば、「名札」みたいなものです。
貴方はボールペンをコンビニから買いました。それを友達に貸して、「使い心地最高だから売って」とせがまれて売りました。

ボールペンは動産です。これも噛み砕くと、「不動産以外のものは動産」です。
不動産は土地、およびその定着物。土地そのものや建物、それに付随する門とか塀とかをイメージしてください。

さて、ボールペンの話ですが、さして珍しくもない話に見えますが法律行為で小難しく言うとどうなるでしょう?

①ボールペンの購入
貴方とコンビニの間で売買契約が成立しています。お金(対価)の支払いとボールペンを受け取ります(目的物の引き渡し)。同時履行といって同じタイミングで通常されます。
このとき、ボールペンの所有権と占有権がコンビニから貴方に移動します(細かく言うと権利混同してますが、法律論の細かい解釈はここでは割愛します)。

②友達への貸与
貴方と友人の間で使用貸借契約が締結されています。「そんな小難しい契約してないよ!」と言うかもしれません。
いえ、してますよ。友人が貸してほしいと言って、貴方が「良いよ」といった時に契約が締結され、占有権が移転しています。

③友人への売却
①と同様、貴方と友人との間で売買契約が成立しています。ただ、この場合②で占有権が移転しておりますので、所有権だけ移転します。

友達とのなんてことないやり取りの中で、実は皆様も日常的に法律行為を行っているんです。

さて、今回はボールペンの話でしたが、不動産だとどうでしょう。
動産の場合は、それを持っている事実が持ち主だと推定できる材料です。
家や土地の場合は違いますよね?アパートを借りてそこに住んでいるからその部屋の持ち主とは言えないですよね?
借りているわけですから上の例だと②です。
尚、お部屋を借りる契約を賃貸借契約と言いますが、これは登記され無いことがほとんどです。
アパートに住んだ事がある方はイメージしやすいと思いますが、1ルーム等出入りが多いアパートなどで都度 登記をしていたら大変ですし、借主の負担がとんでもないことになります。
このような場合は、そのお部屋に住んでいる事で権利を主張していきます。
勿論、お部屋を借りた契約が前提ですよ。無かったら不法占拠で犯罪です。

動産は取引をスムーズにするため、コンビニに陳列されていれば(占有されていれば)それを信頼して取引できなければ、安心してお買い物できません。

不動産は流石に金額の桁が違いますので、誰が持っているか、どんな権利があるかを明らかにするため、「登記」でそれを明示するわけです。

戸建を買えば、土地と建物を貴方の名義にします。表札がありますが、貸家かもしれませんよね?その不動産の名札、つまり持ち主は誰かは法務局で登録され、確認できます。
名義があれば他の方から「その土地は俺のものだ!」と言われても、いやいや、登記があるから私のものです と言えます。
これを「対抗要件」と言います。

他の方に自分の権利を主張するために登記が必要。ただ、地味に高い金額です。
新築戸建の場合で40万円程度、マンションで30万円位が千葉の目安です。勿論条件によって異なりますが。

ただ、この金額でも本来より優遇されているんですよ。司法書士の先生への報酬もそんなに高くないのですが税金(登録免許税)もかかっているので致し方ないところです。

後、注文住宅で表示登記をしない方が散見されますが、このような方は後で損をしやすい傾向にあります。
経費は必要が無ければ削減したいのは人情。ただ、削ってはいけないものを独断で削る人もちらほらお会いします。

なぜでしょう。このような方は、後でババを引く傾向が多いように感じます。傾向としては「美味しい話」に飛びつきやすい傾向があって、結果ババを引いてしまうのかもしれません。騙されやすい性格なのかもしれません。

私が担当の場合、引渡し後も笑顔で会えるがモットーでお引き渡し後も皆様、本当に気軽に相談してくれます。
嬉しい限りですし、だからこそ後で困らないようにコンサルティングします。

登記に関してはこのくらいにしますが、ちゃんと理解をしないと「事故」のもとです。
全国宅地建物取引業協会連合会の方の話で実例での注意話をしましたが、関心ある様子で聞いてもらえました。

安全安心なお取り引き。現在 無事故無違反ですが、このまま生涯を終えたい覚悟な今日この頃です。

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