購入・売却の注意点

不動産購入時における注意点 出資持分と住宅ローン控除

初歩的ですが、間違えて選択すると痛い目に合う、購入時の出資持分と住宅ローン控除についてです。

まず、良くある質問ですが持分て何?割合どうしたらいいの?
という質問が多いです。

持分とは、その不動産の持主は誰?数人いる場合の割合はどのくらい?ということです。
大原則は、「出資に応じて持ち分を持つ」これが基本です。
3,000万円の戸建を、親から1,500万円出して、息子が1,500万円ローンを借りる場合、
1/2ずつ持ち分を持つのがセオリーです。

ただ、色々ありますよね。
息子一人の持分にしたい  とか  お父さんもローン控除を受けたい  とか、

結論から言うと、ケースバイケースです。
特例(特別な特約 お得な制度を使うための策とお考えください)の利用には
・年齢制限
・金額制限
・将来的なライフシミュレーション
・その他 特例の条件
上記をクリアして初めてアナウンスできます。

息子一人にに持分を持たせるより、たとえば奥様と一緒に連帯債務型にしたほうが良い場合もあります。
また、事情によっては、お父様はもうローンは無理なので、息子さん一人に持ち分を持たせるにしても、贈与税がかかるケースもあります。
さらに、選ぶローンの特性により、必ずしも連帯債務が良いといえないケースも多々あります。
一例ですと、通常のローンで夫婦で連帯債務にしたい(住宅ローン控除)を受けたい場合、たすき掛けといって相互に主債務者、相互に保証人という形をとります。この場合、融資手数料や印紙代は二本分となります。
連帯債務型は、一つの契約で済ませるので融資手数料や印紙代が一本で済みます。
表面上は、連帯債務型の方が諸費用が5万円程度浮きますので一見、お勧めのように見えますが、必ずしもそうとは限りません。
金融商品の特性や、金利優遇、また借り入れる方の状況により様々です。

私の持論では融資は不動産取引の3割を占める大きな情報源です。
これだけではいけませんし、これが無くてもいけない。
ただ、ここが弱い方が大半なのですが。

まず
・贈与税はかなり高い
・相続税は大きな資産を持っているとがっつり持っていかれる
・購入にはお得な制度がたくさんあるが、一歩間違えると大きなダメージを受ける

不動産税金の基礎をお知らせします。
素人判断では危ないです。
また、間にコンサルタントを挟まないと、売ればよい人に当たると、都合のよいところだけをピックアップされます。

例えば、私はローン控除の減算額を購入に関する還付額と提示しません。
これは、非常に危ない橋だからです。

勿論、私も不動産を所有し、ローン控除を受けていますし、また最大限利用するため借り換え、買い替えを検討しています。が、素人判断の危険性は、それを過大に評価することです。

戻ってくるからで生計を考えるのはいかがなものかと思います。
他の業者様の中では、ローン控除で戻るからと融資最大限まで購入物件価格を引っ張ります。
勿論、選択肢としてアリではありますが、実際の生活はエクセルの生活スタイルのようにきれいに収まりはしません。
売却時には周辺相場より安い価格で買いたたかれて数千万円の負債を残す方もいます。

無理な借り入れで不動産を売却したくても、過剰な残債で泣いて売れない方のご相談、
保有していた家が不良物件で泣いて相談されている方、様々な方がご相談に来ますが、
私が取り扱っていないため、なんの責任もとれませんので、救済措置の提案をして喜ばれる方もいます。
が、最初からコンサルタントに任せていただければという思いも強くあります。

最近の酷い例だと、購入したはずの不動産が他人名義で登記され、地鎮祭も他人が済ませていた、
なんて方もいます。私はその購入に携わっていませんので、助けたくても助けられない状況です。

というより、これはもはや弁護士に相談するレベルなのですが…
確かに弊社では弁護士、司法書士、行政書士というリーガルセクションにより救済措置を手助けできますが、
取引の経緯が分からないと困ります。というより通常では起こりえないトラブルです。おそらく騙されています。
このような場合、取引の相手方は訴えられても勝てるような根回しをしていて、購入した方にも大きな落ち度があることが多いので困ります。
例えば、異常に安い価格の取引だとか、法律、業界の規則に反している行為に加担しているとか。
メールで信用できる会社だったので取引をしたとおっしゃってましたが、何をもって信用したのか摩訶不思議です。

経営者としてコンサルタントとして、資産を保有する一員から一言ですが、

「入る金は少なく、出る金は多く」

これが基本です。ローリスク、ローリターンの精神ですね。
少なくとも、弊社にて顧問契約を頂戴している企業や、顧客、私自身も健全に資産運営を行っています。
ただ、投資のお客様の相談には必ずしもあてはまりません。
これは別のコラムで。

出資と持分、贈与税 相続税のご相談は、まずは原則でお考えいただき、より良い方法はコンサルタントへご相談ください。
まだ購入されていない方は、上手な活用でこんな制度があったんだ!と喜ばれると思います。
今の不動産購入、売却も過去を見渡しても良い時期だと思います。
具体的なご相談もお気軽にお問い合わせください。

チバスモホームページ
http://www.homedesigners.jp/

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