コラム

 公開日: 2018-05-04 

空き家を賃貸に出すメリット・デメリット

今、日本の空き家は約820万戸。総戸数の10件に1件以上の割合です。
増加する空き家事情はすでに社会問題となっており、管理が必要な空き家の所有にストレスを感じている方もいらっしゃるようです。

空き家をそのままにするか、売却処分するかの選択のほか、賃貸で資産活用を行う方法があります。
今回は、空き家賃貸のメリットや賃貸の流れ、必要な費用などと合わせてデメリットについても考えてみます。

空き家を手放さないメリット

空き家を賃貸にするメリットは、家を手放すことなく今ある財産を活用できる点でしょう。
これは売却か賃貸かを選ぶ場合の大きな違いと言っていいでしょう。

今のところは住み手がいなくても、家族構成の変化や加齢によって、家の使い道は変わります。
例えば独立した子どもが結婚し、再び居住するケースです。かつて家族が暮らした家を使い勝手のよい形にリフォームすれば、空き家の有効利用となり、若い夫婦にとって経済的な住まい方ができます。

誰かが将来住むかもしれないと仮定して空き家を見直し、いずれ役立つ可能性が残っているなら、一旦は賃貸にしておくのも合理的です。

家を残してくれた両親のことを思うと売却できないという方、家への強い思い入れがあり心の整理がつかない方が、賃貸を選択するケースもあります。

売却する気はないにしろ、遠方の空き家を放置するのは忍びないもの。借り主に管理を委ねるつもりで、空き家賃貸に踏み切る場合もあります。

もちろん、空き家を生かした賃貸経営で、家賃収入を得る目的の方もいます。
空き家賃貸は完全に売ってしまってからでは実現できない活用法です。

空き家管理の手間が省けるメリット

長持ちを考えるなら建物は使い続けること。人が住んでいるのが一番です。
空っぽで手入れもされなくなった家は湿気が充満し、害虫の発生や埃の蔓延により加速度的に傷んでいきます。
空き家状態が続き劣化が進んでからでは、どんなに掃除をしても以前のような気持ちのよい空間は望めなくなります。そうなる前の活用術のひとつが空き家賃貸です。

定期的な見回りとはいえ、時間と体力を費やす空き家の管理に疲れてしまった所有者は多いようです。人に貸して使ってもらうことで維持管理から解放されたという話も聞かれます。
売却したくはないけれど、このまま管理を続ける自信がない方に、空き家賃貸は有効な手段と言えます。

空き家賃貸の流れを知っておこう

まず現在の空き家の状況を把握しましょう。さほど時間は経っていないようでも、庭草の成長は思うより早く、家の景観や内部がすっかり変化しているかも知れません。

次にどのくらいの家賃で貸せそうか、目安を立ててみることも大切です。
空き家周辺の不動産情報を見てみましょう。同じようなタイプ、条件の家の家賃相場をリサーチできます。
駅からの距離や買い物の利便性、住宅設備、そして築年数により賃料には差が出ます。

空き家を貸し出す時は仲介を不動産会社に委託することになります。
入居者の募集から、契約条件の交渉と賃貸借契約の手続き、そのほかサポートをお願いします。
対応に目を配りながら、信頼できる地元の会社、何かと依頼しやすい担当者を選ぶことが重要です。

空き家賃貸にかかる費用とデメリット

賃貸戸建てを探している方は意外に多く、しかもファミリー層が希望するせいか、居住期間は比較的長めのようです。

ただし、空き家となっていた物件は、賃貸の際に耐震補強やリフォームが必要となる場合が多いです。コストと賃料が見合うかどうかの検証も大切です。
常に入居者がいるとは限らないので控えめな見積もりをおすすめします。

賃貸経営をすると家賃収入を得られますが、維持費や税金などの支出が生じるので、事前に収支のバランスをおおまかに算出しておきましょう。

定期的な支出としては固定資産税や都市計画税。
不動産会社に管理を委託する場合は5%程度の管理委託費が生じますが、所有者が管理を行えば不要となります。
一時的な支出としては、住居設備の突発的な故障の修理費、入居者が退去する際のハウスクリーニング代などです。

また、家賃滞納や住人によるトラブルも避けたいので、しっかりと入居者審査を行って人物を見極めておきましょう。

改修費用を負担することが難しく、空き家を現状のまま貸し出したい所有者もいます。一方で、入居者が好みの改修を行うDIY型の賃貸借のニーズが高まっていることに注目です。

リフォームを承認すれば、修繕やメンテナンスの手間も費用もかかりません。借り主は自費でリフォームをするため、愛着を持った住まいで長期間暮らしてもらえる可能性があり、今の時代にマッチした賃貸スタイルと言えるでしょう。
DIYにより設備や内装がグレードアップすることで、次の借主を見付けやすいという流れもできます。

空き家賃貸を決断する前に頭に入れておきたいのが、賃料は概ね新築時より年1%ずつ低下するということです。10年後、20年後の物件の賃料の低下。その時点で空き家を売却するに至った場合の資産価値についても、不動産業者に相談しておきましょう。

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