コラム

 公開日: 2018-05-02 

空き家は、早く売却する方がお得? 売却のタイミングは?

最近は空き家の活用相談なども盛況で、最終的には売却を選択。手放すことを決断される方も増えてきました。
理由は「空き家の管理の大変さから解放されたい」「固定資産税の支払いがのしかかっている」などさまざまです。兄弟との平等な遺産分配の手段として、空き家の売却を検討し、現金化したい考えの方も増えています。

しかし、いざ売却となると、何から手をつければいいのかわからないとの声も聞かれます。
今回は、空き家売却の手順を中心に、空き家の査定方法や空き家の売り時についてお話しします。

空き家を売りたい!空き家売却の流れについて

ひとくちに空き家と言っても、物件の条件や状態はさまざまです。
築年数が古いものもあれば比較的新しいものもあります。
切羽詰まった事情により急いで売りたい方や、そのうち売れればとのんびり考えている方もいらっしゃいます。

空き家を売却する際は、不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。
空き家売却をメインに取り扱っている不動産業者がよいでしょう。

新築戸建て、マンションの売却を主としている会社もあれば、土地の売買が専門など、同じ不動産の取り扱いといっても得手不得手(えてふえて)があることを頭に入れておきましょう。
相続や空き家問題に強く、専門的に売買している業者であれば、仮にスムーズに売れない時にも、さまざまな対応をとってくれるはずです。

空き家が共有名義になっている場合、売却には名義人全員の同意が必要となります。相続時に取りあえず共有という選択をしていると、のちのち面倒なこともあるので、今後の参考になればと思います。

空き家の土地の境界の確認も必要です。都市部にいくほどあいまいになっているケースが多いようです。
土地の面積の確定ができないと売却は不可能ですから、隣地の所有者、空き家が接している道路を管轄する自治体との合意の上、測量を行うことになります。

そのほか、空き家を専門的に扱う不動産業者に相談の上、法令上の制限やライフラインの調査・確認を行いましょう。

知っておきたい空き家売却にかかる費用

空き家を売っても、売却したお金がすべて手に入るわけではありません。
売却の際にかかる必要経費について把握しておきましょう。

物件が売れたら、成功報酬として不動産業者への仲介手数料が発生します。
業者により違いは出ますが、国土交通省が上限設定をしており、売買価格の3%プラス60,000円に消費税がかかります。一般的に売買契約時に50%、残り50%を引き渡し時に支払います。

不動産売買契約書の収入印紙代は、不動産の売却価格によって変わります。
500万円~1,000万円以下なら1万円、1,000万円~5,000万円以下は2万円、5,000万円~1億円以下は60,000円の印紙代となります。

不動産登記名義人を変更するため、所有権移転登記の手続きも必要です。売渡証書の作成費用として1万円~2万円かかります。

古い空き家の売却を検討する場合、解体した方が売りやすいこともあります。
ここで気になるのは解体費用です。建物の構造などにより異なりますが、目安となる1坪あたりの解体費は、木造の場合は40,000円、鉄骨造りなら60,000円、鉄筋コンクリート造りで70,000円ほどです。
また、浄化槽の処分には50,000~300,000円ほどかかります。
道幅が狭く重機が使えない場合は手作業になるため、費用負担は大幅にアップすると考えましょう。

いくらで売れる?空き家の査定

戸建ての空き家を売る場合の価格は、土地と建物の価格を合計した金額になります。空き家の価値がどれほどなのかを見極め、現実的に売れる価格を想定することが先決です。

不動産業者による空き家の査定には2つの方法があります。

ひとつは「机上査定」といって、実際の建物を見ずに価格を算出する方法で、インターネットでの一括無料査定などのサービスもこれに該当します。
物件の種類や所在地、築年数、面積や間取りほか、周辺地域の不動産売買の状況を元に査定されます。

もうひとつは「訪問査定」で、実際に空き家に出向いて建物や庭の状態、立地条件や環境面の確認をしながら査定額を割り出す方法です。

「机上査定」から「訪問査定」へと進めるのが一般的といえるでしょう。
ネットの査定同様、業者によって売却価格がかなり異なるケースもあるので複数社に依頼することが望ましいです。

空き家売却のタイミングとメリットについて

住む人がおらず管理もされず、放置された形になると空き家と呼ばれます。空き家歴が長くなれば劣化は進み、価値を下げるばかりといえるでしょう。
そうなる前の空き家の売却は、最もオーソドックスな資産活用です。

買い手側は、ある程度の条件を付けて中古住宅を探しており、築年数は重要です。
実際、築年数10年を境に価値がガラっと変わってしまうのが現実です。
きれいに使っていたから家の状態はすこぶる良い。掃除も行き届いていたから築年数の割にきれいな家。と、おっしゃる方もいますが、築年数が古ければ古いほど売れ残る確率は高くなってしまいます。

築年数が10年を超える場合、買い手が現れた時点で売らないと売れ残り、かなりの値下げが必要となります。足元を見られて買いたたかれないよう、不動産業者に買い取ってもらうなどの柔軟な対応も必要です。

また、築年数が20年にもなると、残念ですが建物の方の評価額はゼロになると考えたほうが賢明です。

とはいえ、空き家売却も以前とは違い、2016年の税制改正で不動産の譲渡所得に対する税金が優遇されるようになりました。一定の条件を満たしていれば、3000万円の特別控除が受けられます。
売却により、固定資産税の払い込みからも解放されます。
空き家管理にかかる費用や、遠くの空き家への交通費も不要になります。

今後も空き家に住む可能性がないなら、早めに売却して有意義な資産にした方が懸命という考え方もあるのです。
空き家を売って資金をつくり新たな不動産購入を実現することも可能です。

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空き家管理パートナー(株式会社創建) [ホームページ]

職人 上村健司

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