コラム

 公開日: 2018-04-05 

意外とかかる!? 住宅ローン借換え時の諸費用

前回、住宅ローン借換え先の金融機関の選び方として、諸費用がポイントの1つというお話をしました。
「金利だけじゃない!住宅ローン借換え金融機関選びのポイント」
こちらでは住宅ローン借換えに必要な諸費用について詳しくお話していきたいと思います。

1. 事務手数料(融資手数料)
2. 保証料
3. 抵当権抹消と設定に係る登録免許税
4. 司法書士報酬
5. 収入印紙代
6. 繰上げ返済手数料
7. 経過利息

事務手数料(融資手数料)

事務手数料・融資手数料・銀行手数料等、呼び方は様々です。要するに、借換え先の金融機関に支払う手数料ですね。
金額も様々で、3万円等「定額」の場合や、融資金額の2.16%等「定率」の場合があります。
例えば、融資金額が3千万円で融資手数料が2.16%の場合、64万8千円かかる計算になります。
金融機関によって、大きく差が出てくる部分です。

保証料

万が一、住宅ローンが支払えなくなった場合に、金融機関への返済の全てを一旦引き受けてもらう保証会社に支払う費用になります。
金融機関への返済を確実にする為の手数料ということですね。(その後、保証会社が債権者となります。ローン自体が無くなるわけではありません!)
金額は、融資金額と融資期間によって異なり、同じ融資金額でも融資期間が長い方が割高になります。
保証料の支払いは、「一括支払い」または「金利を上乗せして毎月のローン返済と一緒に支払い」という方法になりますが、保証料自体が0円という金融機関もあります。
しかし、その場合は上記の事務手数料が割高に設定されている事が多いので、金融機関のHP等をよく確認しましょう。

抵当権抹消と設定に係る登録免許税

住宅ローンの借換えをすると、現在の借入れ金融機関の抵当権を抹消し、新たに借換え先の金融機関の抵当権を設定する必要があります。
抵当権の抹消には、不動産(土地・建物)1件につき1千円の登録免許税が発生します。
戸建て住宅の場合、土地1筆と建物1戸の2件分となるので、2千円かかることになります。
抵当権の設定には、融資金額の0.4%の登録免許税が発生します。
例えば、融資金額が3千万円の場合、12万円かかることになります。

司法書士報酬

前述の抵当権抹消と設定に係る登記手続きを司法書士に依頼した場合に支払う報酬となります。
ご自身で登記手続きをした場合は不要となる費用ですが、借換え先の金融機関指定の司法書士に依頼する事が借換え要件になっている場合が多いです。
目安として7~10万円と考えておきましょう。

収入印紙代

借換え先の金融機関とのローン契約の際、契約書に貼る印紙代になります。
融資金額によって異なり、融資金額が1千万円超~5千万円以下の場合は2万円となります。

繰上げ返済手数料

こちらは、現在借入れている金融機関へ一括繰上げ返済する際に発生する手数料になります。
金融機関ごとに数千円~数万円と異なり、インターネット上で手続きした方が安く済む事が多いです。
また、借入れから5年以内等、あまり年数が経っていないうちに一括繰上げ返済する場合、借入残高の数%分の手数料を支払わなければならない場合があるので注意が必要です。
金融機関によってはインターネット上では手続きが出来ず、店頭窓口に出向く必要がある場合があるので、金融機関のHP等で確認しましょう。

経過利息

こちらも、現在借り入れている金融機関に支払う手数料になります。直前の毎月のローン返済日から一括繰上げ返済する日までの金利を日割り計算した金額です。
目安としては、お手持ちのローン返済表をご覧頂き、借換え直前のローン返済日に支払っている金利と同額程度と考えておきましょう。

いかがでしたか?諸費用だけでも数十万円以上かかる事がわかりますね。また、事務手数料と保証料に関しては金融機関によって大きく異なります。
金利だけでなく、諸費用も含めた上で借換え効果を検証してみてくださいね。
ご参考になれば幸いです。

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