コラム

 公開日: 2016-07-03 

サラリーマンの不動産投資

 マイナス金利と日本を含めた世界の景気低迷により株式運用、債券運用とパッとしない中、投資用物件の需要が出てきているように感じられます。投資用物件のセミナーも新聞で多く見受けられます。それでは、どんな物件を購入したらいいのでしょうか。
購入して一番心配なのが空室です。そうするとワンルームを一物件だと収入が0か100になるのでリスクが高くなります。ワンルームの場合にはより多くもつようにして空室リスクをヘッジできるといいでしょう。建物1棟買う場合には木造、鉄骨造、RC(鉄筋コンクリー)造があります。融資を考えるとRC造のほうがいいです。ただ、木造に比べ価格が高くなります。金融機関の融資期間の目安として法定耐用年数の残存年数になります。法定耐用年数は木造22年、軽量鉄骨造27年、重量鉄骨造34年、RC造47年です。借入期間は空室リスクを考え、なるべく長くして月の支払いを少なくしたほうが安全でしょう。
利回りには表面利回りと実質利回りがあります。新聞や広告に掲載されているのは表面利回りです。そこから諸経費を引いた実質利回りがどのくらいになるかをよく検討しましょう。その時にローンの利率も考慮にいれ、投資を考えましょう。
例えば、実質利回り3%、ローンの利率2%だと実際の利回りは1%になります。

表面利回り=満室時の年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100

<不動産購入ワンポイント>
1、欲を出さない。
2、不動産会社などのセミナーを鵜呑みにしない。貴方のためのセミナーでありません。
3、ワンルームを購入するのであれば、一室ではなく、早く複数室を所有し空室リスク、事件、震災などのリスクをヘッジしましょう。
4、固定資産税、修繕費、リフォーム代などを考慮しておきましょう。
5、購入して終わりではなく、賃貸経営は字のごとく経営です。常に空室リスクに対して考えておきましょう。周りの物件より、自分の物件を選んでもらえるかを常に考えておかなくてはなりません。

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ファイナンシャルプランナー 辻畑憲男

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